ОПЫТ РАЗРАБОТКИ АНТИКРИЗИСНОГО ПЛАНА ДЛЯ ИПОТЕЧНЫХ ЗАЕМЩИКОВ

Финансовый кризис 2008 года побудил рос­сийское правительство к разработке целого ряда антикризисных мероприятий, направленных на поддержку промышленности, социальной сферы, отдельных регионов, отдельных слоев и групп населения. В этом русле находится ре­шение о защите заемщиков, имеющих ипотеч­ные жилищные кредиты (займы) и оказавшихся в сложной жизненной ситуации в связи с проявле­ниями мирового экономического кризиса. Данная задача была возложена на ОАО «Агентство по ре­структуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), которрое было создано как до­черняя структура ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 5 декабря 2008 года.

В Объединенной правительственной комиссии по координации действий для противодействия последствиям мирового финансового кризиса в 2008 году было высказано предположение о воз­можном сокращении значительного (до 0,5 млн) числа рабочих мест, значительном (до 8,3%) ро­сте безработицы и, как следствие, возможном по­вышении социальной напряженности в регионах с большим количеством ипотечных заемщиков. Общее число тех, кто мог бы столкнуться с вре­менными сложностями при обслуживании своего кредита, оценивалось как 100 000 домохозяйств (Реструктуризация 2010).

В соответствии с информацией Федеральной службы по труду и занятости, имевшейся в рас­поряжении АРИЖК, в 2009-2010 годах было зарегистрировано более четырех соискателей на одну вакансию в следующих регионах: Брян­ская область, Забайкальский край, Курганская область, Республика Адыгея, Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Ингушетия, Чеченская Республика, Республика Дагестан, Республика Калмыкия, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Северная Осе- тия-Алания, Республика Тыва, Калининградская область, Челябинская область, Ярославская об­ласть. Наиболее значимый прирост безработицы в период с октября 2008 по июнь 2009 года заре­гистрировали Московская область, Владимирская область, Республика Татарстан, Нижегородская область, Тверская область, Свердловская область, Вологодская область, Калининградская область, Челябинская область, Ярославская область.

В соответствии с информацией Минсоцздрав- развития самыми проблемными регионами с точ­ки зрения роста безработицы в 2009-2010 годах являлись: Карачаево-Черкесская Республика, Мурманская, Ленинградская, Калининградская, Самарская области (Финансовые инструменты 2013).

Реализация мер по помощи заемщикам, ока­завшимся во временной сложной жизненной си­туации, была поручена специально созданному ОАО «АРИЖК», его задачей стало обеспечение доступности мер прямой поддержки граждан - заемщиков ипотечных кредитов во всех регионах Российской Федерации.

В условиях традиционной для вновь проявив­шегося экономического кризиса ограниченно­сти временных ресурсов в ОАО «АРИЖК» была составлена аналитическая таблица, в которой учтены:

• анализ прироста безработицы,
• объем предоставленных ипотечных креди­тов,
• объем проблемных ипотечных кредитов (со­гласно экспертной оценке ОАО «АРИЖК»),
• наличие моногородов в регионах,
• наличие значимых предприятий, остановка работы которых может привести к значительному увеличению количества безработных в регионе.

Для выработки антикризисного плана для ипо­течных заемщиков регионы должны быть ранжи­рованы по степени вероятности резкого прироста безработицы, в качестве критериев выбраны:

• наибольшая вероятность резкого увеличе­ния безработицы;
• нестабильные показатели роста безрабо­тицы;
• прогнозируемая вероятность роста числа безработных;
• регулирование уровня безработицы за счет свободных рабочих мест в регионе;
• наименьшая вероятность роста безрабо­тицы.

Для обеспечения надлежащей пропускной способности программы в регионе необходимо было просчитать прогнозное количество заемщи­ков, которым потребуется реструктуризация ипо­течного кредита, при известном количестве лиц, потерявших доход.

ОАО «АРИЖК» подготовило план мероприя­тий: мероприятия предупредительного характера, направленные на информирование потенциаль­ных проблемных ипотечных заемщиков о госу­дарственной программе поддержки заемщиков, и мероприятия по быстрому реагированию в слу­чае резкого увеличения количества безработных в том или ином регионе. Условно их можно клас­сифицировать в зависимости от целей:

• снятие негативного информационного фона (информирование граждан в целом, не только заемщиков по ипотечным кредитам) о наличии возможности оформить реструктуризацию ипо­течного кредита при наличии объективных обсто­ятельств;
• увеличение пропускной способности про­граммы (резервные агенты, подготовленные ка­дры и т. п.);
• снижение остроты конфликта между заем­щиками и кредиторами, в том числе масштабная разъяснительная работа с региональными креди­торами с привлечением региональных админи­страций.

В общем виде инструкция по реализации программы, которую выдавали региональному уполномоченному агенту, включала механизмы синхронизации работы кредитных организаций, представителей региональных администраций, иных заинтересованных государственных и ком­мерческих структур, общественных объединений и заемщиков. Для простоты реализации порядок действий был сформулирован в виде четкого ал­горитма, доведенного до банков и иных организа­ций, сотрудничающих с ОАО «Агентство по ипо­течному жилищному кредитованию» в качестве агентов и кредиторов:

• ознакомиться на сайте ОАО «АРИЖК» (arhml.ru) с последними изменениями «Стандартов реструктуризации», партнерской до­кументацией для агентов и кредиторов (АРИЖК определяло статус агента и кредитора для органи­заций, занимающихся реструктуризацией ипотеч­ных жилищных кредитов), чтобы владеть акту­альной информацией по данному вопросу;
• разработать (скорректировать) и внедрить регламент взаимодействия с заемщиками по про­грамме реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов), особенно на стадии обраще­ния заемщика за консультацией по вопросам ре­структуризации ипотечных кредитов (займов);
• обратиться в канцелярию руководителя субъекта России, выяснить ответственного ис­полнителя по письму А. В. Дворковича, исх. № А4-12192Пад от 6 августа 2009 года и организовать с ним взаимодействие, в частности при его кураторстве:

• провести под руководством администрации региона совещание с руководителями коммерче­ских банков (филиалов), главами районов, пред­ставителями крупнейших предприятий вашего региона, руководителями крупных агентств не­движимости, руководством УФРС (управление Федеральной регистрационной службы, с 1 марта 2009 года - Федеральной службы государствен­ной регистрации, кадастра и картографии) и ор­ганов опеки с целью ознакомления с условиями и процедурами программы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов), син­хронизации усилий сторон и обеспечения устой­чивого информационного обмена при обращении граждан, испытывающих сложности с обслужи­ванием ипотечных жилищных кредитов;
• обратиться с просьбой к главам районов, вхо­дящих в соответствующий субъект Федерации, о проведении подобного совещания в районах;
• обратиться к руководству УФРС с просьбой об ускоренном предоставлении справок из ЕГРП и сокращении времени на регистрацию сделок по реструктуризации, при наличии технической возможности организовать отдельную очередь (отдельные часы) приема данных документов;
• обратиться к руководству органов опеки с просьбой о сокращении сроков предоставления согласия на проведение сделок по реструктуриза­ции с участием несовершеннолетних;
• провести пресс-конференцию или телеви­зионное интервью с участием заемщиков, полу­чивших помощь по программе реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов), с целью распространения позитивного опыта реструкту­ризации и на предмет выявления, с какими про­блемами заемщики столкнулись при обращении к кредиторам и агентам АРИЖК, в целях пред­упреждения подобных ситуаций в будущем;
• обратиться самостоятельно или при помощи руководителя региона к руководителям местных и региональных администраций с предложением оказать содействие в информировании населе­ния о действующей программе реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) на при­мерах ее эффективной реализации по средствам использования средств массовой информации, телевидения, наружной рекламы, официального сайта администрации (при его наличии);
• получить у представителей банковского со­общества информацию о количестве и объеме кредитов, реструктурированных банками по соб­ственным программам;
• организовать взаимодействие со служба­ми персонала крупных предприятий: передать для размещения на предприятиях материалы, информирующие о программе реструктуриза­ции ипотечных жилищных кредитов (займов), а в случае наличия на предприятиях значитель­ного количества ипотечных заемщиков - органи­зовать для заемщиков выездную консультацию АРИЖК/агента по программе реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов);
• направить в кредитные учреждения/органи­зации, расположенные на территории региона, информационное письмо о порядке взаимодей­ствия агента по реструктуризации и банка (пер­вичного кредитора) по программе реструктури­зации ипотечных жилищных кредитов (займов) с предложением заключить соглашение о ре­структуризации ипотечного жилищного креди­та, а также о готовности агента ОАО «АРИЖК» оказать помощь заемщикам этих кредитных уч­реждений/организаций при обращении заемщика за реструктуризацией долга;
• предложить организациям, осуществляю­щим сервисное обслуживание ипотечных креди­тов (займов), информировать заемщиков, у кото­рых возникла проблема с уплатой ежемесячных платежей, в том числе имеющих просрочку по исполнению обязательств, о возможности ре­структуризации долга на условиях программы ре­структуризации ипотечных жилищных кредитов (займов);
• организовать взаимодействие с профсоюз­ными организациями региона с целью информи­рования их членов о программе реструктуриза­ции ипотечных жилищных кредитов (займов);
• организовать взаимодействие со службой за­нятости региона с целью предоставления инфор­мации о программе реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) и агенте по ре­структуризации лицам, обратившимся в службу;
• на сайте агента по реструктуризации разме­стить/обновить информацию по программе ре­структуризации ипотечных жилищных кредитов (займов), расчет затрат заемщика в процессе по­дачи документов на реструктуризацию ипотечно­го жилищного кредита (займа) и изменение пла­тежа в льготный период и совокупного платежа по его завершении.
• разместить информационно-консультаци­онную и контактную информацию касательно реализуемой агентом по реструктуризации ОАО «АРИЖК» программы реструктуризации ипо­течных жилищных кредитов (займов) на обще­доступных информационных сайтах города, об­ласти, округа и края.

Стандарт реструктуризации, внедренный в практику работы в АРИЖК, определял:

• требования к заемщикам, залогодателям, претендующим на реструктуризацию ипотечного кредита;
• требования к жилому помещению и к объек­ту долевого строительства;
• требования к ипотечному кредиту (займу), который подлежит рассмотрению с перспективой реструктуризации;
• порядок и варианты реструктуризации;
• основные параметры реструктуризации;
• порядок рассмотрения заявления заемщика и принятия решения;
• сопровождение сделок, заключенных в связи с реструктуризацией (Языков 2012).

В 2009-2010 годах АРИЖК реализовало про­грамму государственной поддержки заемщиков ипотечных жилищных кредитов. За период дей­ствия программы удалось помочь сохранить жи­лье более 8500 чел. (Теория 2012).

Программа имела четкую социальную направленность.

Для участия в программе заемщи­ки отбирались по строгим соци­альным критериям:

• ипотечное жилье является для заемщика и его семьи един­ственным для проживания;
• ипотечное жилье не относит­ся к категории элитного;
• заемщик пережил значитель­ное снижение доходов или уве­личение расходов по ипотечному кредиту;
• заемщик не имеет средств (иных активов), которые позволя­ют ему оплачивать 12 еже­месячных платежей по ипо­течному кредиту.

С целью снижения иж­дивенческих настроений программа реализовывалась на платной срочной возврат­ной основе. Основная цель программы - предостав­ление заемщику времени для восстановления своих доходов. Программа предус­матривала оказание помощи заемщику в соответствии с тремя уровнями реструк­туризации.

• первый уровень - предоставление денежных средств для уплаты ежеме­сячного платежа по ипотеке на срок до 12 месяцев, в те­чение которых заемщик должен найти новую работу, то есть снова получать доходы в объеме, достаточном для обслуживания ипотечного кредита и возврата стабилизацион­ного займа АРИЖК (результаты представлены в табл. 1);
• второй уровень реструктуризации - предо­ставление повторной помощи без существенного увеличения платежей для тех заемщиков, финан­совое положение которых за период первичной реструктуризации не улучшилось по объектив­ным причинам и которые объективно нуждаются в помощи (результаты представлены в табл. 2);
• третий уровень - выкуп агентством жилья - предмета залога, по которому судом вынесено решение об обращении взыскания, но исполни­тельное производство еще не начато, а остаток долга существенно превышает стоимость реали­зуемого жилья. В подобных случаях при наличии признаком необходимости оказания социальной поддержки агентство сохраняло за бывшим соб­ственников и его семьей право временного про­живания до выделения жилья региональными администрациями.

В рамках программы повторной реструктуризации АРИЖК было выкуплено 2959 ипотечных жилищных кредитов, объем законтрактованных обязательств по выкупленным закладным – 6,2млрд руб., объем выкупленных кредитов – 5,3млрд руб. Значимый социальный эффект разработанных АРИЖК антикризисных мер достигнут за счет вторичной реструктуризации выкупленных ипотечных кредитов в отношении заемщиков, у которых отсутствовала иная возможность восстановить и сохранить единственное жилье для проживания.

В 2008-2010 годах благодаря деятельности АРИЖК более 80% ипотечных заемщиков вос­становили свои доходы по окончании периода по­мощи и успешно продолжили обслуживание сво­их ипотечных кредитов. За весь период работы АРИЖК за консультациями по реструктуризации обратились около 65 000 заемщиков, более 11 000 из них подали заявление на предоставление ста­билизационного займа. Одобрено 8 400 заявлений на получение поддержки (Теория 2012). За этот период было заключено 7823 договора на общую сумму 2,8 млрд руб., объем реструктурированных ипотечных кредитов - 12,3 млрд руб., объем за­контрактованных обязательств по реструктуриза­ции данных кредитов - 2,8 млрд руб.

Важно отметить, что программы реструкту­ризации ипотечных кредитов АРИЖК исполь­зовались банковским сообществом при фор­мировании собственных программ поддержки заемщиков и реструктуризации их задолженно­сти, что также имело важный социальный эффект. Несмотря на сложное экономическое положение в ряде регионов и городов, в 2008-2010 годах не было массовых выселений из ипотечных квар­тир. Свою положительную роль в этом сыграла действовавшая в то время программа реструкту­ризации ипотечных кредитов, разработанная спе­циалистами АРИЖК. В 2010 году российская эко­номика в целом оправилась от кризиса 2008 года и программа была свернута, ОАО «АРИЖК» было перепрофилировано, в дальнейшем было переименовано в ОАО «Агентство по финансиро­ванию жилищного строительства».

Полученный в ходе реализации антикризис­ного плана на рынке ипотеки опыт и сохраненная в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» методология реструктуризации ипотечных кредитов могут быть эффективно ис­пользованы при необходимости в дальнейшем. Имеющийся в распоряжении ученых и практиков задел по прогнозированию социально-экономи­ческих процессов (Порфирьев 2007; 2010; Фи­нансовые инструменты 2013) позволяет надеять­ся на корректное и своевременное использование опыта АРИЖК.