кандидат экон. наук, доцент, чл.‑корр. Академии ЖКХ им. К. Д. Памфилова, завкафедрой «Эксплуатация жилищно-коммунального хозяйства», член редакционной коллегии журнала «Реформа ЖКХ», почетный работник ЖКХ России
Ph.D. in Economics, assistant professor, correspondent member of Housing and Utilities Academy named after K.D. Pamphilov, head of “Housing and Utilities Sector Operation” department, member of editorial board of “Housing and Utilities Reform” magazine, honored employee of Housing and Utilities sector of Russia.
Построение современной эффективной системы управления реструктуризацией жилищной сферы и финансирования капитального ремонта жилищного фонда требует интеграции усилий и согласованных действий органов власти, финансовых институтов, предприятий различных форм собственности и частных лиц. Приведены данные о состоянии жилищного фонда, показано увеличение объема ветхого жилья и количества объектов, которые являются аварийными и подлежат сносу. Указаны ссылки на нормативную базу, регулирующую проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, предложена методика расчета величины субсидий на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, определены состав, функции и цели основных участников финансирования капитального ремонта жилых домов.
Establishment of modern efficient management system of housing sector restructurisation and financing of housing fund overhauling requires integration of efforts and agreed actions of authorities, financial institutions, companies of different forms of incorporation and private persons. Data about state of housing fund have been given; increase of slum dwelling volume and number of emergency objects subject to demolition has been shown. References to regulatory documents governing performance of overhaul repair of common property in tenement buildings have been given; a method of calculating subsidy for maintenance and repair of common property of tenement house has been offered; composition, functions and targets of the main participants of financing of overhaul repair of dwelling houses have been defined.
Проводимая в России реформа жилищных отношений коренным образом затрагивает интересы практически всех жителей страны, находящихся как в больших городах, так и в малых населенных пунктах. Главная задача этой реформы - внедрить один из основополагающих принципов частного права, заключающийся в том, что собственники имущества несут все расходы по его содержанию.
Собственники помещений в многоквартирных домах полностью за свой счет содержат и ремонтируют общее имущество, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. В его состав в многоквартирном доме входят: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, где есть инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен данный дом, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке [1, ст. 36]. Вместе с тем при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем (государством) сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда [3, ст. 16].
Как показывает практика, сложившаяся в Москве, текущий и капитальный ремонт многоквартирных домов по-прежнему осуществляется за счет средств городского бюджета в порядке установленной очереди. Если в доме старой постройки образуется товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо его передают управляющей организации, отличной от дирекции единого заказчика, такой дом автоматически исключают из очереди, и жители сами несут ответственность за его состояние и за свой счет делают ремонт. Работа местных органов власти с жителями многоквартирных домов, которые должны выбрать способ управления последними, показывает, что люди отказываются от реализации своих прав на управление такими домами прежде всего из-за необходимости решать вопрос финансирования капитального ремонта.
Еще сравнительно недавно содержанием жилищного фонда в России занималось государство, при этом отсутствовала какая-либо связь между стоимостью услуг и ценой, которую платило за них население. Государство отвечало за все, но на деле спросить было не с кого. Данная ситуация послужила основанием для претензий жителей к местной власти, отвечавшей за содержание и ремонт многоквартирных домов. Основной аргумент собственников квартир заключается в том, что они исправно платили за жилищно-коммунальные услуги десятилетиями, а ожидаемый капитальный ремонт дома так и не состоялся, и теперь, когда нужно приводить в порядок старые дома, власти хотят переложить бремя расходов на их жителей.
Как известно, бесплатная приватизация предполагает передачу квартир из государственной (муниципальной) собственности в частную, причем дома, в которых расположены указанные квартиры, должны находиться в надлежащем состоянии. Об этом обязан позаботиться прежний собственник.
На сегодняшний день жилищный фонд России составляет 3 млрд м2, более 50% из них нуждаются в ремонте. Некоторые дома не ремонтировались в течение 40-50 лет, и объем ветхого жилья постоянно увеличивается. В настоящее время доля ветхого жилья в Москве составляет 3%, или 93 млн м2, в том числе аварийное и подлежащее сносу - более 11,2 млн м2. Например, в Москве к началу августа 2009 года нуждались в ремонте 30 млн м2 жилья, или 15% жилищного фонда города, или одна треть от общефедерального показателя [
Предполагается привлечь собственников к участию в финансировании капитального ремонта. При этом люди должны понимать: если им удастся распорядиться деньгами грамотно и качественно выполнить ремонт, то в дальнейшем эти траты окупятся за счет уменьшения эксплуатационных расходов на содержание дома. Например, наряду с заменой водопроводных и канализационных труб, утеплением фасадов установка общедомовых (коллективных) приборов учета объемов потребления коммунальных ресурсов может резко уменьшить платежи за горячее и холодное водоснабжение и теплоснабжение.
Таким образом, на сегодняшний день государство косвенно признало свои обязательства проводить капитальный ремонт ветхого жилья и расселять граждан из аварийного жилищного фонда. Между тем остается некая промежуточная категория многоквартирных домов, физический износ которых менее 70%, соответственно, их состояние не требует капитального ремонта. При этом возможны два варианта: фактическое значение физического износа может быть близко к критической отметке в 70% или значительно меньше нее. Формально такие дома не будут включены в региональные адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов, и государственная поддержка со стороны фонда не будет распространяться на такие дома.
Таблица 1
Нормативная база по вопросам капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
| Основное положение | Источник |
|---|---|
| Инициатором проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должны выступать собственники помещений в многоквартирном доме | [1, ст. 158; 6, п. 113] |
| В зависимости от способа управления многоквартирным домом осмотры общего имущества проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления ТСЖ, УО (управляющая организация), а при непосредственном управлении многоквартирным домом - ОО (общественная организация) | [6, п. 13] |
| Акт осмотра общего имущества является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) | [6, п. 14] |
| Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или УО, ОО, ТСЖ с отражением этого факта в акте осмотра, а также, соответственно, федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации | [6, п. 22] |
| Собственники помещений обязаны немедленно принять меры для устранения выявленных дефектов, если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества | Физический износ общего имущества подтверждается предписанием, выданным: федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности |
| Решение о проведении [1, ст. 44] капитального ремонта общего имущества принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирных домах | 2/3 количества голосов собственников помещений от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме |
| Решение об установлении платы за капитальный ремонт [1, ст. 158] принимается собственниками помещений на общем собрании | Большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании собственников помещений |
| Размер платы на проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта | Предложения УК о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома |
| За бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда | [3, ст. 16] |
| Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения | [1, ст. 158] |
| Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме | [1, ст. 158] |
| Предоставление бюджетных средств органов местного самоуправления на капитальный ремонт многоквартирных домов при наличии возможностей средств в бюджете | [1, ст. 165] |
Необходимость субсидий на капитальный ремонт является следствием требований Жилищного кодекса РФ [
В настоящее время собственники помещений не в состоянии обеспечить в полном объеме финансирование работ по капитальному ремонту, с учетом данного факта правительство Москвы не планирует полностью переносить бремя содержания собственности на собственников. На федеральном уровне предусмотрена система субсидирования расходов на капитальный ремонт [
Для расчета величины ассигнований на капитальный ремонт выделим их три основных типа:
Платеж на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, финансирование которого является обязанностью города Москвы (С21):
С21 = Sгор × КР
где Sгор, - общая площадь помещений в многоквартирном доме, принадлежащих городу по праву собственности; КР - размер ежемесячных отчислений на капитальный ремонт общего имущества в расчете на 1 м2, определенный общим собранием собственников помещений или правовым актом правительства Москвы, в составе платы за содержание и ремонт жилых помещений
Субсидия на возмещение расходов управляющим организациям или объединениям собственников жилья на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома после его проведения (С22):
С22 = (СКР/Sобщ) Sгор,
где СКР - стоимость выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, подтвержденная актом; Sобщ - общая площадь помещений в многоквартирном доме.
Субсидии на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (С23):
С23 = (СКР/Sобщ) Sгор – НКРгор – СТР,
где СКР - стоимость работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома; НКРгор - бюджетные средства, накопленные на счете ЖК, ЖСК, объединения собственников жилья или на счетах государственных учреждений, находящихся в их временном распоряжении, для капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома; СТР - сумма страхового возмещения ущерба.
По нашему мнению, следующим шагом по пути строительства целостной системы финансового обеспечения реструктуризации ЖКХ должно стать создание накопительной системы, обеспечивающей сохранность денежных средств, выделенных на капитальный ремонт.
В настоящее время в разных модификациях могут быть использованы следующие модели аккумулирования денежных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, каждая из которых требует включения страховых схем:
Каждая из описанных выше моделей представляется достаточно рискованной: денежные средства собственников попадают на счета частных управляющих организаций или специализированных финансовых учреждений, которые подпадают под действие законодательства о банкротстве. Город как собственник также несет обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества и, соответственно, должен отчислять денежные средства для их аккумулирования до проведения капитального ремонта, а значит, бюджетные средства выходят из-под государственного финансового контроля. Основные участники, их функции и цели участия представлены в табл. 2.
Таблица 2
Основные участники финансирования капитального ремонта жилых домов, их функции и цели
| Участник | Функция | Цель участия |
|---|---|---|
| Администрация | Выделение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Выделение субсидий малообеспеченным гражданам. Предоставление гарантий и залогов по кредитам | Решение социальных вопросов. Сокращение бюджетных расходов на ресурсное обеспечение жилищной сферы |
| Собственники жилых помещений | Вложение собственных средств | Улучшение жилищных условий. Экономия ресурсов. Снижение эксплуатационных расходов, расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг |
| Арендаторы | Вложение собственных средств | Первоочередное получение помещений в аренду |
| Банки | Предоставление кредитов, обеспечение финансовых условий проведения капитального ремонта | Расширение сферы деятельности. Получение прибыли |
Противоречие интересов различных собственников налицо. С одной стороны, вложения своих средств собственниками помещений и их заинтересованность в экономии, с другой - сокращение бюджетных расходов на ресурсное обеспечение жилищной сферы и необходимость гарантировать сохранение накопленных средств собственников жилых помещений. Для устранения этой проблемы предлагается аккумулировать отчисления на капитальный ремонт (по решению общего собрания собственников или в соответствии с нормативным актом правительства Москвы) в ГУ ИС округов на специальных счетах, открываемых в органах казначейства и находящихся в их временном распоряжении. Деньги, перечисленные на эти счета, остаются подконтрольными - основное отличие от любой другой схемы аккумулирования денежных средств, выходящих из казначейской системы. Такую модель целесообразно внедрять в два этапа: сначала денежные средства только накапливаются, а затем капитализируются. Данную модель надо распространить на управляющие организации, не являющиеся ЖК, ЖСК, ТСЖ.
Рыночные отношения дают возможность диверсифицировать источники финансирования капитального ремонта, поэтому представляется целесообразным параллельно формировать поддерживаемую государством систему кредитования затрат населения на капитальный ремонт. Такая задача решена путем создания нового института по финансированию капремонта и модернизации жилья. На подобное учреждение возложены функции предоставления банковских гарантий по ремонту и модернизации жилья, а также функции кредитования и предоставления займов и ссуд собственникам жилья.
Таким образом, построение современной эффективной системы управления реструктуризацией жилищной сферы и финансирования капитального ремонта жилищного фонда требует интеграции усилий и согласованных действий органов власти, финансовых институтов, предприятий различных форм собственности и частных лиц.
В заключение отметим, что субсидии будут действовать до перехода к полному возмещению гражданами затрат по оказанию услуг и выполнению работ для управления, содержания и ремонта многоквартирного дома. В любом случае система финансового обеспечения потребует участия органов власти. Только такой подход может дать положительный результат при использовании всех видов имеющихся имущественных и неимущественных ресурсов. В переходный период развития экономики жилищной сферы прилагаемая модель является востребованной и эффективной.
The authors declare that there are no conflicts of interest present.